Dentre vários assuntos que podem gerar dúvidas quando o tema é administração condominial, o fundo de reserva é um dos mais polêmicos.

Isso porque apesar de ser regulamentado pela Lei do Condomínio, a legislação mais antiga sobre condomínios (1964), o Código Civil, que traz no seu Capítulo 7 disposições atualizadas sobre Condomínios Edilícios, não discrimina sobre os pormenores do fundo de reserva.

Nesse sentido, os detalhes a respeito da cobrança do fundo de reserva devem ser estabelecidos pela Convenção de Condomínio, que pode variar de condomínio para condomínio, pode estar desatualizada ou ainda deixar dúvidas a respeito dos melhores momentos para utilização desse recurso e a quem cabe deliberar sobre esse assunto.

Mas para esclarecer todas as dúvidas que ainda pairam sobre o fundo de reserva, nesse artigo você vai conferir:

• O que é fundo de reserva?
• Quem deve pagar pelo fundo de reserva?
• Qual o valor da contribuição para o fundo de reserva?
• Quando esse recurso pode ser utilizado?
• Fundo de reserva e convenção condominial

O que é fundo de reserva?

Como o próprio nome diz, o fundo de reserva é um recurso do condomínio para possíveis despesas extraordinárias que fujam do planejamento estipulado pela previsão orçamentária do condomínio. 

Essa espécie de “poupança” do condomínio confere segurança financeira ao edifício, no sentido que, na ocorrência de um imprevisto, por exemplo um dano repentino à estrutura do prédio, esse valor pode ser acionado para que o reparo seja feito.

Quem deve pagar pelo fundo de reserva?

O pagamento do fundo de reserva é um dever de todos os condôminos. 

Em situações de locação do imóvel, segundo a Lei  8.245, de 1991, que dispõe sobre normas para locações de imóveis urbanos, é dever do locador arcar com os custos do fundo de reserva. 

“ Art. 22. O locador é obrigado a:

(...)

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

(...)

g) constituição de fundo de reserva.” Grifos feitos pela redação.

Uma prática comum na relação entre locatário e locador, é a instituição do reembolso do valor do fundo de reserva. 

Nesses casos, o inquilino paga o fundo de reserva mensalmente junto com as taxas condominiais, mas é reembolsado com o desconto do valor do fundo de reserva na cobrança do aluguel mensal, pago a uma imobiliária ou diretamente ao proprietário do imóvel.

Qual o valor da contribuição para o fundo de reserva?

Novamente, cabe à convenção condominial discriminar sobre o valor da contribuição, o período de cobrança e também o como é calculado o rateio do valor.

De maneira geral, o valor da contribuição do fundo de reserva representa de 5 a 10% da cota condominial, na maioria dos casos cobrado mensalmente.

Quando é possível utilizar o fundo de reserva?

Para respondermos essa questão, é preciso retomar ao conceito do fundo de reserva: uma quantia cobrada mensalmente de todos os condôminos para despesas extraordinárias do condomínio.

Ou seja, situações como danos imprevisíveis à estrutura do prédio, como rompimento de um cano que afete o abastecimento de água do prédio, sinistros de origem natural - como danos causados por uma tempestade, por exemplo - ou o conserto de algum equipamento de segurança, são algumas das situações em que o montante acumulado no fundo de reserva pode ser acessado para que o reparo seja feito imediatamente.

É importante salientar que o fundo de reserva não deve ser utilizado para cobrir atrasos da taxa condominial, subsidiar lacunas nas economias do condomínio causados pela inadimplência dos condôminos ou para obras e consertos que estejam presumidos na previsão orçamentária do condomínio.

Fundo de reserva e convenção de condomínio

Existem convenções que já estipulam em quais eventos extraordinários o síndico pode utilizar o fundo de reserva. É uma condição “pré-aprovada” para facilitar o manejo do recurso pelo síndico em casos extraordinários e urgentes. 

Caso aconteça algum evento fora destas condições, ou a convenção não faça menção a nenhuma condição específica, e haja alguma ocorrência que demande a utilização do fundo de reserva, o ideal é que, ou o síndico convoque uma assembleia em caráter de urgência com a pauta específica para aprovar a utilização do fundo para suprir a demanda ou, se não houver tempo hábil para isso, utilize o fundo por contra própria.

Nesse último caso, é necessário que, na assembleia subsequente, o síndico coloque o tema em pauta específica no edital de convocação para dar ciência da utilização aos condôminos e registrar a aprovação, se resguardando de ser responsabilizado pelo uso indevido do recurso. 

Alguns advogados também indicam que se reponha a quantia utilizada através de chamada de caixa específica para essa finalidade. 

Outra observação é que, é indicado manter o saldo do fundo de reserva em um conta/aplicação separada da conta regular do condomínio ou de outros fundos arrecadados pelo condomínio, para proporcionar transparência. 

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