Vivemos em um tempo em que grande parte dos novos condomínios deixaram ser construídos apenas com a finalidade de moradia ou trabalho e passaram a ser verdadeiros centros de convivência. Alguns empreendimentos possuem enormes estruturas com diversas áreas de lazer, piscinas, salão de festas, salão de jogos, academias, saunas, quadras poliesportivas, campos de futebol, entre outros e, em alguns condomínios, existem até restaurantes e outros tipos de serviços nas áreas internas, que proporcionam maior agilidade e facilidade no dia a dia.

Toda esta infraestrutura, certamente é levada em consideração no momento de avaliar o preço de um imóvel, tanto para quem deseja comprar, como para quem quer vender e se desfazer do seu patrimônio. Porém, existem outros fatores que determinam o preço de mercado de um imóvel, como localização, estado de conservação, valor da taxa condominial, vizinhança, etc. Alguns destes fatores são de difícil controle, porém outros são perfeitamente controláveis como, por exemplo, o estado de conservação da fachada.

Estima-se que a fachada de um prédio seja responsável por, pelo menos, 10% do valor do imóvel, podendo chegar a patamares ainda maiores. Ocorre que, devido aos elevados custos de manutenção ou reforma, grande parte dos condomínios optam por simplesmente não realizá-las, para evitar acréscimo na taxa condominial das unidades. Isto, baseado na falsa sensação de que economizarão recursos, quando, na verdade, a desvalorização será certamente superior ao valor acrescido mensalmente em suas taxas, para possibilitar tais obras de revitalização. Investir na fachada não traz benefícios apenas para a valorização do imóvel, traz também tranquilidade para o corpo e para a “alma”, tanto do edifício, quando de seus proprietários. Confira abaixo o texto do Dr. Luiz Fernando de Queiroz sobre este tema:

IMAGEM VALE 10% DO PRÉDIO

Um bom publicitário sabe quanto vale a imagem de uma empresa. Todo administrador de condomínio, mais especialmente todo proprietário de apartamento ou sala comercial, também deveria saber quanto vale a imagem do seu prédio. Não existem estatísticas sobre a influência da aparência externa no preço do metro quadrado, o que não impede que se estime que ela represente, hoje, em torno de cinco a dez por cento do preço do imóvel.

A aparência externa é, dentre outros fatores, o mais representativo na fixação da imagem de um condomínio. O nível de seus moradores, sua localização, presença ou não de causas depreciativas (excesso de animais, atividades comerciais em edifício residencial, síndico notoriamente tirânico) também ajudam a dar ao condomínio um conceito junto à comunidade, especialmente ao mercado imobiliário, que é quem, em última instância, fixa o preço das unidades.

Enquanto no Brasil, até a primeira metade do século XX, predominava a cultura portuguesa na construção de prédios, que eram levantados um ao lado do outro, rente à linha divisória do terreno com a calçada, o que ainda se vê nos setores mais antigos de nossas cidades, o fundamental era mostrar uma boa cara para que o prédio fosse valorizado. Por isso, todo esforço construtivo voltava-se para a fachada da edificação, que recebia a maior parte dos investimentos externos.

A frente do edifício era ornamentada com ladrilhos, lajotas, mármore, granito, pastilhas e toda sorte de material de primeira qualidade, enquanto nos lados e nos fundos, o revestimento era da pior qualidade possível. Para que gastar com benfeitorias nas paredes laterais, se ninguém as veria, já que distantes da frente da rua e só utilizadas pelos serviçais da casa? Era o que se pensava, imaginamos.

Nova Cultura

Acontece que os tempos mudaram. A partir da Segunda Guerra Mundial, o eixo arquitetônico sofreu outras influências, especialmente dos Estados Unidos, e os edifícios passaram a dispor de mais espaço, e a mostrar todas as suas faces. O recuo mínimo de 1,5 m, obrigatório para a construção em que “se abra janela, ou se faça eirado, terraço, ou varanda” (art. 573 do antigo Código Civil), tornou-se em pouco tempo obsoleto, em função das novas exigências do mercado e do surgimento dos então denominados arranha-céus.

Antes mesmo da Lei do Condomínio entrar em vigor (dez/64), aqui e ali pontilhavam edifícios que já rasgavam os cânones estabelecidos pela construção civil tradicional.

O problema foi que os incorporadores e construtoras continuaram trabalhando como estavam acostumados, priorizando pela fachada principal e deixando as demais no completo descaso. Dê um passeio por sua cidade e observe os edifícios construídos na década de 50, 60, 70 e 80 do século passado. O que se vê ainda? Bonitas fachadas, porém paredes laterais feitas de reboco que, ou se mancha, ou se desmancha. Esqueceram-se, engenheiros e arquitetos, de que a nova altura equalizou todos os lados do edifício, reduzindo tremendamente a hierarquia entre eles. Também a parte externa superior ficou mais apreciada.

Edifícios novos, surgidos a partir dos anos 1980, já mostram uma maior preocupação com a aparência externa total, já que são vistos por todos os lados e são mais valorizados, mas ainda há muito a fazer para que a cultura do mercado mude completamente e os prédios mais antigos sejam revitalizados. Isto já está acontecendo em condomínios com síndicos, conselheiros e coproprietários conscientes da importância da imagem do prédio, como forma de aumentar o valor das unidades e de contribuir para o visual da cidade.

Texto retirado do livro "Condomínio em Foco: Questões do dia a dia", de Luiz Fernando de Queiroz – Advogado Especialista em Direito Imobiliário. 

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