A convenção de condomínio é a carta magna no que se refere a assuntos pertinentes ao bem-estar, infraestrutura e convivência, dentro dos ambientes do edifício em questão. 

Apesar de se basearem nas normativas mais abrangentes que tratam da regulamentação condominial em esfera federal, como os 44 artigos do Código Civil que regulamentam questões sobre edifícios edilícios, ou as Leis Condominiais, as convenções de condomínio têm a função de adequar essas determinações mais extensivas às condições particulares de cada condomínio, delimitando regras funcionais e explícitas de conduta para os moradores do prédio.

 Entretanto, muitos condôminos ainda têm dúvidas sobre esse documento, como:

• Quando e quem pode fazer a convenção condominial?

• O que deve conter a convenção de condomínio ideal?

• Quais são os principais problemas da convenções?

• As convenções condominiais podem ser alteradas?

• Qual o modelo ideal para a convenção condominial?

Neste artigo você vai conferir as respostas para todas essas questões! 

Quando e quem pode fazer a convenção condominial?

Na maioria dos casos, a minuta da convenção condominial é escrita pelas próprias construtoras e incorporadoras, e aprovada na primeira assembleia de moradores, na qual também é eleito o primeiro síndico do condomínio.

Assim que aprovada por no mínimo ⅔ dos condôminos devidamente registrados até o momento da primeira assembleia, ela passa a ter validade para condôminos, inquilinos e locatários como determinação interna. Porém, para que tenha validade jurídica contra terceiros, a convenção deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

O que deve conter a convenção de condomínio ideal?

Segundo a própria Constituição Civil, a Convenção Condominial deve contemplar as determinações a seguir:

“Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II - sua forma de administração;

III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V - o regimento interno.” Grifos feitos pela redação, confira o texto original no link.

Em síntese, deve estar determinado na convenção de condomínio:

• A discriminação das partes: divisão das áreas privadas e de uso comum, e especificação desses ambientes;

• A descrição dessas partes e as orientações para o uso das mesmas;

• Especificação dos encargos condominiais e de quem é a responsabilidade sobre cada um deles;

• O regimento interno, como se darão as assembleias e o quórum de cada uma delas, que apesar de ser um documento específico, o qual também necessita de registro em cartório, deve estar contido na Convenção Condominial;

• Responsabilidades do síndico e conselho fiscal e consultivo, bem como a forma de administração do condomínio;

• Sanções, formas de cobrança, multa e ações relacionadas à inadimplência.

Os problemas mais comuns das convenções condominiais

Como dito anteriormente, a maioria das convenções condominiais são escritas originalmente pelas construtoras responsáveis por esses imóveis.

Entretanto, um grande problema decorrente dessa questão é a padronização desse documento, ou seja, algumas empresas responsáveis pela minuta apenas alteram a discriminação das partes em cada condomínio e tornam o mesmo documento um padrão para todos os edifícios que constroem. 

Essa atitude é prejudicial àqueles que estão subscritos à convenção, haja visto que cada condomínio tem suas particularidades e essas devem ser consideradas pelos responsáveis pela elaboração da convenção condominial.

Além disso, outra situação danosa aos condôminos se dá quando as convenções condominiais apenas reproduzem as leis que as baseiam, como o Código Civil, por exemplo. Nesses casos, não há parâmetros que aproximem as normativas mais abrangentes da realidade dos moradores do condomínio em questão, que acabam submissos a normas que não os representam.

A convenção condominial pode ser alterada?

A convenção de condomínio pode ser alterada, desde que o mesmo seja feito de maneira legítima, com discussão em assembleia, convocada seguindo as normas explícitas na própria convenção, e com a aprovação de ⅔ dos votos dos condôminos.

Essa possibilidade está devidamente descrita no Código Civil: 

“Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)”. 

Modelo de Convenção Condominial

Disponibilizamos neste link uma série de modelos de documentos para condomínios, que incluem também um modelo de Convenção Condominial. 

Como dissemos acima, é importante salientar que este documento deve conter as particularidades de cada edifício, ou seja, o modelo é apenas um texto base para guiar a elaboração/alteração da Convenção do condomínio em questão.

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