Muitas são as preocupações do síndico quanto às rotinas diárias do condomínio, sendo uma das maiores responsabilidades por ele assumidas, a gestão dos colaboradores. Esta preocupação se verifica, principalmente, no que se refere ao formato da contratação a ser realizada: contratação direta, como funcionário do condomínio ou através de empresa terceirizada.

Hoje, existem inúmeras empresas especializadas em condomínios, oferecendo a prestação dos chamados multisserviços, dentre os quais: serviços de portaria, zeladoria, vigilância, limpeza, segurança, administração, cobrança e garantia.

Todavia, com o aumento da demanda por este tipo de serviço e, consequentemente, da oferta de serviços terceirizados, constata-se aumentados, em igual proporção, transtornos causados pela qualidade nos serviços executados. Ainda é possível perceber que algumas empresas oferecem um pacote de serviços extenso (multisserviços), abrangendo diversas áreas de atuação, inclusive a administrativa, o que, por sua vez, pode tornar o processo pouco transparente.

O certo é que existem ótimas prestadoras de serviços, tanto de terceirização de mão de obra, quanto no que se refere à administração de condomínios, cobrança e garantia, cabendo ao síndico e ao conselho consultivo tomar o máximo de cuidado na hora de efetivar este tipo de contratação, principalmente para não concentrar serviços de áreas distintas em uma única empresa, ou em outras palavras, “não colocar todos os ovos na mesma cesta”.

Outra dica importante para contratação de empresa prestadora de serviços, é o pedido de apresentação das certidões negativas cíveis, trabalhistas e criminais, além, é claro, de buscar no mercado referências que demonstrem a solidez e a idoneidade daquela que se pretende contratar.

Tais cuidados são essenciais e indispensáveis para minimizar as possibilidades de erro na escolha de um prestador de serviço. O síndico deve, junto aos conselheiros, de forma preventiva, cercar-se de todos os meios postos à sua disposição, para assegurar-se da contratação de empresa idônea e, com isto, atingir resultado positivo ao condomínio.

É importante ter em mente como medida de prevenção que, evitando a concentração de serviços especializados em uma única pessoa jurídica, os demais partícipes envolvidos na prestação de serviços para o condomínio atuarão, por vezes, como agentes fiscalizadores uns dos outros, contribuindo para excelência da administração realizada pelo síndico.

Confira abaixo o texto do Dr. Luiz Fernando de Queiroz sobre a contratação de terceirizados para portaria, vigilância, conservação e limpeza de condomínios:

O condomínio pode terceirizar serviços de limpeza, conservação e vigilância, sem que tal iniciativa resulte em responsabilidade trabalhista solidária. A conclusão decorre da leitura do acórdão do Tribunal Regional do Trabalho da 24ª Região (Mato Grosso do Sul), em ação trabalhista movida por porteiro contra o edifício e a empresa prestadora do serviço.

A ementa do Recurso Ordinário (00956/2005-004-24-00-9), julgado pelo tribunal pleno, diz o seguinte:

“Condomínio Residencial. Serviços de Portaria. Terceirização. Licitude. Os conceitos de atividade-fim e atividade-meio, para efeito de se averiguar a legalidade ou não da terceirização , devem ser relativizados quando se trata de condomínio residencial, pois, ai, ante a inexistência de finalidade econômica, diluem-se os traços distintivos, podendo mesmo afirmar-se que todas as atividades (portaria, conservação, limpeza) constituem o fim do empreendimento, sem que por isso se possa reputar ilegal a terceirização desses serviços.”

Ao relatar o acórdão, o juiz esclarece que, na sentença de primeiro grau, o condomínio fora condenado a responder subsidiariamente pela condenação, nos termos da Súmula 331 do Tribunal Superior do Trabalho. O reclamante, em embargos de declaração, pede que o condomínio responda solidariamente pela condenação e que lhe sejam estendidos os benefícios das normas coletivas da categoria dos empregados em condomínios.

Responsabilidade subsidiária

O magistrado reiterou que a responsabilidade é subsidiária e não solidária do tomador dos serviços. Argumenta o relator: “Ainda que se admita que os serviços de portaria sejam inerentes à atividade-fim dos condomínios residenciais, não há, no caso, ilegalidade no contrato de prestação de serviços celebrado pelos dois reclamados, de modo a afirmar-se que se está diante da hipótese de terceirização ilícita”, uma vez que o reclamante trabalhou no ´estágio inicial´da terceirização, “que representa atividades de apoio, sem transferência tecnológica ou de parceria comercial”, como destacou a sentença inicial.

Além disso – prossegue o julgador -, “cabe ressaltar que os conceitos de atividade-meio e atividade-fim, para efeito de se averiguar a legalidade ou não da terceirização, tem aplicação restrita às empresas com finalidade lucrativa, o que não é o caso do condomínio residencial, o qual, a rigor, sequer constitui pessoa jurídica. E essa conclusão é lógica: qual seria a atividade-meio de um condomínio? Em vista dos seus objetivos sociais, quaisquer atividades ali realizadas haveriam de se enquadrar na sua atividade-fim.”

Com relação ao pedido do reclamante de incluir-se na categoria de empregados em condomínios, a posição do TRT da 24ª Região foi no sentido de negar a pretensão. Diz o relator: “O enquadramento sindical decorre, como se sabe, da atividade preponderante da empresa, No caso, a atividade preponderante da empregadora efetiva do reclamante é a conservação e limpeza (…). Assim, adoto o entendimento da origem de que, não se tratando de terceirização ilícita, o enquadramento deve ser fixado, no caso, com vistas às atividades da primeira reclamada, sua empregadora efetiva”.

Ao negar provimento ao recurso do reclamante, o tribunal superior-matogrossense não excluiu a responsabilidade subsidiária do condomínio. Todo o cuidado é pouco, pois a recente lei 13.429, de 31 de março de 2017, que regulamenta os contratos de serviços terceirizados, reafirma tal entendimento ao dispor que “a empresa contratante é subsidiariamente responsável pelas obrigações trabalhistas referentes ao período em que ocorrer a prestação de serviços” (art.5-A,par. 5º).

Senhores síndicos, fiquem atentos à idoneidade das empresas que contratam para prestar tais serviços.

Texto retirado do livro "Condomínio em Foco: Questões do dia a dia", de Luiz Fernando de Queiroz – Advogado Especialista em Direito Imobiliário.

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