Quem mora em condomínio sabe que uma das maiores causas de brigas entre a administração e os moradores são obras, tanto em áreas comuns quanto em áreas privativas, sejam irregulares ou não. O pior é quando estas obras causam perturbação da ordem ou do sossego dos demais condôminos. Fato é que toda obra, seja ela estrutural ou apenas com finalidade estética, é sempre incômoda. Se de um lado o responsável pela obra deve procurar seguir à risca o que diz a convenção e o regimento interno, tentando minimizar ao máximo os transtornos, por outro, os demais moradores, sabedores que mais cedo ou mais tarde podem vir a ter que realizar obras em suas unidades autônomas, tem uma boa oportunidade para exercitar a tolerância e o bom senso.

Em último caso, se realmente o responsável pela obra extrapolar os limites impostos na norma regimental do condomínio, cabe ao síndico intervir e tentar resolver a questão e, caso necessário, utilizar as punições pertinentes previstas nas normas internas.
Lembramos que nem sempre os problemas com a realização de obras são relacionados à perturbação do sossego dos demais condôminos ou vizinhos do condomínio. Existem também problemas relacionados à legalidade da obra, como por exemplo, obra privativa realizada em área comum. Por mais inusitado que pareça, esse tipo de obra é comum em condomínios, principalmente onde exitem áreas comuns que o acesso só se dá através de uma das unidades autônomas, sendo restrito o acesso aos demais condôminos que não residem na unidade. Nestes casos, é comum que o dono da unidade utilize o espaço de forma privativa e, em alguns casos, até modifique o local com obras e construção de cômodos extras. Mas será que isso é legal?

Confira abaixo a matéria do Dr. Luiz Fernando de Queiroz sobre o tema:

Recebemos de um leitor uma consulta sobre o levantamento de edificações em partes comuns do condomínio, mas de uso privativo, fato que se repete com certa frequência e, por isso, do interesse de todos. Diz o seguinte (resumimos):

“Moro em apartamento localizado no primeiro andar de edifício recém-construído. Semanas atrás, o apartamento situado no pavimento térreo foi vendido, tendo o seu novo proprietário iniciado obras de reformas na área externa. Tais obras consistem na construção de um quarto de empregado com banheiro (puxadinho) e na execução de cobertura na área da churrasqueira. (…) Minhas dúvidas: 1) Pode o proprietário construir o que bem entender na área descoberta do térreo visto que tais estruturas não faziam parte do projeto original do edifício? 2) Esta área externa em volta do apartamento é considerada área privativa dele? 3) Em sendo área privativa, pode-se construir sem consulta prévia ao condomínio, visto que está aumentando a área do apartamento e modificando a estrutura do edifício? 4) Se tal construção for ilegal, poderia o condomínio mover uma ação contra o proprietário?”

Em certos edifícios, existem áreas comuns de uso privativo de determinados condôminos, em razão de serem inatingíveis sem se passar por dentro de uma unidade, ou por outros fatores físicos. Os exemplos mais corriqueiros são os terraços ou partes de terraços e as superfícies sobre o térreo da edificação, como no caso indicado.

Sem direito de propriedade

As convenções de condomínio usualmente regulam tais espaços ditando que o condômino da cobertura ou da unidade vizinha tem direito de utilizar a área disponível, porém sem lhe adquirir a propriedade. Esta continua a ser de todos, já que não perde sua natureza de área comum, com sua correspondente fração ideal de solo (sem destaque na fração geral comum do edifício).

Direito de uso, com ou sem ônus, não significa liberdade para construir ou para modificar a destinação do espaço. Portanto, no caso específico, o novo adquirente do apartamento térreo, com área de uso privativo em seu entorno, não pode construir ou levantar acessões naquele espaço, a não ser que tenha aprovação do condomínio. Se comprovado que a cobertura da churrasqueira e a edícula para o empregado não comprometem a estrutura física nem a beleza arquitetônica do prédio, atendendo todas as exigências técnicas legais, o quórum exigido para sua aprovação deve ser de 2/3 de todos os proprietários.

No entanto, como lembrado pelo consulente, as estruturas em construção vão comprometer a segurança dos apartamentos do primeiro pavimento, já que facilitarão o acesso de possíveis ladrões ou assaltantes.

Para impedir a obra não autorizada, não é necessário recorrer ao judiciário de imediato. O síndico, no exercício de suas prerrogativas e de sua responsabilidade, pode obstaculizar a edificação, proibindo que materiais e operários ingressem no prédio com essa finalidade. Se houver resistência, aí sim o socorro judicial se tornará imprescindível, o que se fará mediante a ação de nunciação de obra nova ou outra via que o advogado do condomínio julgar mais adequada. Se o síndico se omitir, qualquer condômino pode ajuizar ação.

Texto retirado do livro "Condomínio em Foco: Questões do dia a dia", de Luiz Fernando de Queiroz – Advogado Especialista em Direito Imobiliário. 

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