Obrigação Propter Rem  - Obrigação própria da coisa - é uma obrigação que surge pela simples aquisição de um direito real de propriedade. Ou seja, ao adquirir uma propriedade, se adquire também as obrigações financeiras referentes a esse imóvel, como a taxa de condomínio.

Obrigatoriedade para promitente comprador

O promitente comprador ainda não titulariza o direito real de propriedade, ele apenas titulariza um direito de aquisição da coisa. Para o Supremo Tribunal de Justiça (STJ), o promitente comprador tem que cumprir as obrigações propter rem, desde que ele isso esteja emitido na posse do bem. Esse momento, independente do registro da promessa, é o momento da entrega das chaves do imóvel.

Nesse sentido, a obrigação propter rem por parte do titular do imóvel acontece pela natureza real do documento. No entanto, o titular pode transferir a terceiros o pagamento das obrigações. Isso em casos de aluguel de imóvel especificado em contrato. Porém, caso não haja o pagamento da obrigação, o responsável é sempre o proprietário.

E se o imóvel for vendido?

A obrigação propter rem é uma obrigação de quem titulariza o imóvel, seja um promitente comprador ou o proprietário de fato. Logo, caso o imóvel seja vendido, a obrigação propter rem é transferida.

CC/02 - Art. 1.334. [...]

§ 2o São equiparados aos proprietários, para os

fins deste artigo, salvo disposição em contrário,

os promitentes compradores e os cessionários de

direitos relativos às unidades autônomas.

(grifo nosso)

A obrigação está ligada à imposição legal e a titularidade de um direito real (domínio ou detenção). Assim, sem esses dois elementos, a natureza propter rem se desfaz.

Segundo a Drª Fernanda Pfeilsticker (OAB/SC 29.431), Coordenadora do Departamento Jurídico da Duplique Santa Catarina, “a procuração, não raras vezes apresentadas como ‘contrato de compra e venda’, nada mais é que a outorga a terceiro de gerir o bem de sua propriedade, não transferindo esta responsabilidade ao outorgado, apenas o autorizando a responder em seu nome.”

É importante esclarecer que, continua Drª Fernanda, “as cláusulas estabelecidas em um contrato não surtem efeito afora as partes envolvidas, ou seja, elas regulam a relação entre os contratantes (ressalvados direito de regresso de um em face doutro), perante as entidades, dentre elas: condomínio, prefeitura, banco financiador, entre outros, quem responde é sempre o proprietário, por força da obrigação propter rem.

Mas há uma exceção

No caso de empreendimentos novos a jurisprudência determina o marco da obrigação da construtora e do adquirente a transferência da posse de um para o outro.

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Fonte do conteúdo deste artigo: Drª Fernanda Pfeilsticker (OAB/SC 29.431), Coordenadora do Departamento Jurídico da Duplique Santa Catarina.