A disponibilização de vagas de garagem representa uma grande praticidade para quem mora em condomínios. Mas, como todo espaço de uso comum dos condôminos, a garagem também precisa ter regras bem estabelecidas e claras para evitar o mau uso, que por vezes acaba causando confusões entre os moradores. 

Primeiramente é importante saber quais leis que regulamentam essa utilização, tanto em âmbito público - instâncias federais, estaduais e municipais -, quanto às regras próprias do seu edifício. 

A nível Brasil, essas regras são especificadas no Capítulo sete - Do Condomínio Edilício -, seção um - Disposições Gerais - do Código Civil Brasileiro. Já o regulamento particular de cada condomínio está expresso na Convenção Condominial.

Mas, para esclarecer algumas dúvidas ainda recorrentes entre os condôminos quando o assunto são as vagas de garagem, listamos uma série questões para elucidar abaixo.

Mas afinal, a garagem pertence a quem?

É de suma importância entender que a maioria das vagas dos condomínios é de propriedade comum com uso privativo, ou seja, a garagem contempla as áreas de uso comum dos condôminos, porém a vaga que “pertence” a determinado apartamento, na verdade, dá ao morador o direito de uso da vaga. O condômino não pode ser privado desse direito, bem como ele deve ser proporcional à propriedade particular (uso individual) do morador, segundo o artigo 1339 do Código Civil Brasileiro:

“ Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

§ 1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.

§ 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.”

Posso sublocar minha vaga de estacionamento?

De acordo com o artigo 1331, parágrafo primeiro do Código Civil Brasileiro, alterado pela Lei nº 12.607, de 2012, as vagas podem ser sublocadas para outros condôminos, e, no caso de locação para alguém externo ao condomínio, cabe à Convenção Condominial autorizar ou não essa prática.

“§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012)” Grifos feitos pela redação da Equipedigital.com 

As vagas prioritárias são obrigatórias no estacionamento do condomínio?

Essa é uma das grandes controvérsias legais pertinentes ao tema da acessibilidade urbana no Brasil. De acordo com o Estatuto da pessoa com deficiência (Lei Nº 13.146, de 6 de julho de 2015) as edificações são responsáveis por assegurar a acessibilidade da pessoa com deficiência, ou dificuldade motora. Porém, o mesmo artigo transfere para a esfera municipal o dever de regulamentar a obrigatoriedade e o “percentual mínimo de acessibilidade” nos edifícios.

“Art. 56. A construção, a reforma, a ampliação ou a mudança de uso de edificações abertas ao público, de uso público ou privadas de uso coletivo deverão ser executadas de modo a serem acessíveis.

Art. 57. As edificações públicas e privadas de uso coletivo já existentes devem garantir acessibilidade à pessoa com deficiência em todas as suas dependências e serviços, tendo como referência as normas de acessibilidade vigentes.

Art. 58. O projeto e a construção de edificação de uso privado multifamiliar devem atender aos preceitos de acessibilidade, na forma regulamentar.        (Regulamento)

§ 1º As construtoras e incorporadoras responsáveis pelo projeto e pela construção das edificações a que se refere o caput deste artigo devem assegurar percentual mínimo de suas unidades internamente acessíveis, na forma regulamentar.

§ 2º É vedada a cobrança de valores adicionais para a aquisição de unidades internamente acessíveis a que se refere o § 1º deste artigo.” Grifos feitos pela redação da Equipe Digital.com, para ver o texto na íntegra acesse o link.

Contudo, o estatuto federal repassa a responsabilidade de disciplinar sobre o “percentual mínimo assegurado” de vagas, por meio de seus Códigos de Obras, Planos Diretores e demais normatizações para os municípios.

“Art. 60. Orientam-se, no que couber, pelas regras de acessibilidade previstas em legislação e em normas técnicas, observado o disposto na Lei no 10.098, de 19 de dezembro de 2000, no 10.257, de 10 de julho de 2001, e no artigo 12.587, de 3 de janeiro de 2012:

I – os planos diretores municipais, os planos diretores de transporte e trânsito, os planos de mobilidade urbana e os planos de preservação de sítios históricos elaborados ou atualizados a partir da publicação desta Lei;

II - os códigos de obras, os códigos de postura, as leis de uso e ocupação do solo e as leis do sistema viário;

III - os estudos prévios de impacto de vizinhança;

IV - as atividades de fiscalização e a imposição de sanções; e

V - a legislação referente à prevenção contra incêndio e pânico.

§ 1º A concessão e a renovação de alvará de funcionamento para qualquer atividade são condicionadas à observação e à certificação das regras de acessibilidade.

§ 2º A emissão de carta de habite-se ou de habilitação equivalente e sua renovação, quando esta tiver sido emitida anteriormente às exigências de acessibilidade, é condicionada à observação e à certificação das regras de acessibilidade.” Grifos feitos pela redação da Equipedigital.com confira o texto original no link.

A cidade de São Paulo, por exemplo, segundo a Lei Municipal nº 15.649/2012, prevê que os condomínios residenciais novos e antigos que passarem por reformas, reservem alguns percentuais de vagas no estacionamento, para deficientes, motocicletas e bicicletas.

Não tenho um automóvel, mas quero guardar outros pertences na vaga, posso?

A destinação da vaga de garagem é unicamente guardar automóveis. De maneira geral não é permitido transformar as vagas de garagens em depósitos, oficinas ou locais de acumulação de entulho. Lembre-se; esses locais são de uso comum, desse modo respeitar a finalidade de utilização é uma questão de respeito e bom senso. Isso não impede que em situações específicas, como mudança, alguns artefatos permaneçam na garagem durante curtos períodos de tempo.

Posso estacionar um veículo aquático na minha vaga?

Nessa questão, o importante é atentar para as dimensões do veículo. Bem como veículos terrestres, veículos aquáticos também não podem ultrapassar os limites de tamanho da vaga, permanecendo alguma parte externa à área demarcada, visto que isso pode causar algum tipo de acidente. Contudo, se o barco, lancha, ou jet ski couber por inteiro na vaga, é permitido estacionar na garagem do prédio.

Diante de todas essas questões, o bom senso e a tolerância devem estar em primeiro lugar para fazer bom uso desse ambiente coletivo. Além disso, deve-se sempre atentar para a Convenção Condominial para averiguar a validade das questões referentes não apenas a garagem mas a toda estrutura do condomínio, já que ela é a regulamentação máxima nesse âmbito, e que considera as leis estaduais, que podem variar de estado para estado.

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